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离婚纠纷中处理公房争议应予注意的几个问题

2018年7月18日  宜兴婚姻诉讼律师
公有住房问题是我国计划经济时代的特殊产物。随着城镇住房制度改革全面推进和不断深入,原先的承租人以象征性低廉租金为对价的福利分房制度已被货币工资分配制度代替,居民只能通过租赁、购买的方式取得住房的使用权或所有权。国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》等有关政策规定,福利性政策房屋的出售实行三种价格政策:一是向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,住户完全取得房屋的所有权;二是向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,住户虽取得房屋所有权,但上市交易受限制;三是实行标准价售房,住户取得房屋的部分产权。公有住房产权逐渐明晰的同时,也呈现出产权人多元化、价值商品化、社会化。当前,离婚诉讼中涉及公房居住问题日益增多,当事人争夺公房租赁使用权或所有权矛盾突出,而我国城镇居民住房改革属政策调整范畴,法律上的空白以及观念上的误区,不仅影响了法院裁判的统一性,也给当事人造成不必要的讼累。本文拟就司法实践中较为棘手的相关实务展开探讨。

    在离婚诉讼中,当事人的感情确已破裂、调解无效的应判准离婚,同时,离婚诉讼属复合之诉,子女抚养、夫妻共同财产分割作为从诉应一并作出处理,则必然涉及到夫妻共同居住的有关公房承租使用权或所有权分割问题。有观点主张,根据现行的法律、法规和有关政策,经济适用房、房改房和集资房的上市交易受国家政策调整,其间涉及到土地出让金、居住年限等因素而不能自由交易,由此产生的民事纠纷法院不予受理,而且审判实务中一惯坚持婚姻案件排斥第三人参与诉讼的原则,公房问题涉及房管单位利益和国家税收征缴,因此对公房的租赁使用权或所有权不作处理。事实上,最高人民法院于1996年即下发了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》,该司法解释明确规定:在离婚案件中,当事人对公房的使用、承租问题发生争议,自行协商不成,或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的,人民法院应根据案件的具体情况,依法予以妥善处理。同时,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十条调整的范围明确界定为取得所有权的房屋,当然包括以市场价、成本价购买的公有住房。对于部分产权房,该司法解释第二十一条规定:人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。可见,两件司法解释不仅肯定了法院应当对公房的租赁使用权和所有权争议予以审判,而且规定了具体分割的基本原则。因此,离婚案件中公房归属权争议法院不得拒绝审判。

    根据上述两件司法解释,当公房判归一方租赁使用或所有的情况下,该方当事人应给予另一方当事人“相应的”、“适当的”经济补偿,至于如何相应、适当及计算标准,未作明细。由于公有住房的出售,在很大程度上享受国家政策优惠,除以市场价购得公房外,住户能以低廉的对价取得房屋所有权,当市场交易条件成就后,将与商品房的地位一样,具有现实的必然的预期利益。因此,对已取得所有权的公房,其市场价格应成为补偿款的基数无疑。但由当事人共同租赁使用的公房的补偿则不然,一方取得公房租赁使用权后,不仅不能必然获得所有权,而且还需支付租金。因此,对另一方的补偿只能是对丧失居住使用权的补偿。商品的使用价值虽无定数,但可通过商品交换以货币形式衡量,故而公房的使用价值亦可通过公房商品化后的市场价格衡量。当住户根据国家的优惠政策以一定的价格获得公房所有权后,房屋即可成为上市交易的商品,具有了市场价格。该商品的市场价格实际包含了原先公房居住使用时的使用价值和购买售后公房产权资金。而国家对如何购买售后公房产权的资金计算有具体明确的规定,并逐年更新,其与公房市场价格之差,可作为公房使用权价值确定的依据,从而得出一个合理的补偿金额。至于住户以标准价购买的部分产权房,当年当地政府所公布的公房标准价即为分割公房使用权的经济补偿依据,当事人日后取得公房完全所有权后有争议的,可另行诉讼。

    根据当事人意思自治原则和婚姻案件的特殊性,法律倡导夫妻双方对共同财产协议分割,公房的市场价格除专业部分评估外,应本着节约、简便的原则,引导当事人协商确定。司法实践中,当事人对公房价值达成一致属于对事实的承认,应免除举证责任。但婚姻案件情况特殊,当事人感情波动大,意思表示的受制范围复杂,具有不确定性,极有可能作出与客观事实相去甚远的表述。当公房协商价明显低于市场价格时,受补偿一方将蒙受重大损失,不仅显失公平,且有悖于社会正义。从公平、正义的原则出发,法院应当最大化的追求案件的客观真实。对公房价值的协商,法院应当履行释明义务,告知当事人对房屋价值合意的目的及法律后果。诉讼中赋予当事人对承认的撤回权,是基于对客观事实的尊重和追求,而对诉讼外所承认的事实的反悔,则是当事人行使诉讼权利的表现,当然的允许提出撤销请求。如符合重大误解或有可能存在显失公平的前提下,则撤销当事人先前对房屋价值这一事实的承认,依法启动评估程序,并将评估结论作为新的证据重新确认案件事实。  


文章来源: 宜兴婚姻诉讼律师
律师: 周飞 [宜兴]
江苏衡立律师事务所
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